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钱荒“警报”拉响!土拍最大利空来袭!厦门楼市逆转信号来了?

2019-06-13 16:08:44   九房网(999house.com)  

失去银行的支持,房地产至少失血一半。


最近,房地产圈一片惶惶,大家都在紧盯“银行那些事儿”。


继银监会开出多张罚单、发文单独点名地产融资乱象还在发酵,很快更严厉的举措就随之而来——监管部门开始收紧部分房企公开市场融资,矛头直指那些在公开土地市场拿地活跃的房企。


在房地产行业里,钱和地相互影响甚密,一旦融资缩紧,房企“钱荒”时代再度来临,土地市场或将再度遭遇“迎头一击”。


PART 1


近日,一则消息引起大家广泛关注——


有坊间传言近20家上半年在公开土地市场拿地活跃的企业被暂停用公开市场融资。同时,上周住建部曾联合有关部门,针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。


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坊间传闻20家房企被暂停用公开市场融资


紧接着澎湃新闻报道,闽系房企旭辉集团已经要求区域公司暂停在公开市场拿地,何时重启,仍待集团通知。


再往前几日,业务涵盖房地产开发、商业运营等的北京兆泰集团,其申请发行的“中信证券-北京兆泰国际中心资产支持专项计划”被上交所终止审核。据悉,该项资产支持计划拟发行金额为21亿元。


此外,前不久也有房企人士透露,房地产行业的融资业务正在收紧,公司收到相关部门的口头指导,要求企业遵守相关行业、产业政策。


并且该房企人士同时表示,公司一笔正在申报的融资,被要求说明公司是否存在有“地王”的情况。


......


上述种种信息,折射出的信号很明确:开发商融资正在收紧。


实际上,关于房企融资收紧之前早有迹象——


4月1日-5月20日仅50天,上海、山东等各地银保监局开出的223张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单有32张,罚没金额合计约1069万元。


从行政处罚信息来看,“贷款资金违规流入房地产企业”“变相为房地产企业提供土地储备融资”等均是违法违规高频事由。


最重磅的是,5月17日银保监会发出通知,直接单独点名房地产融资乱象,并对房地产融资提出具体要求。


除此之外,银保监会还在2月份召开的坚决打好防范金融风险攻坚战的新闻发布会上提出,要继续盯紧房地产金融风险。


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图片来源:东北证券研报


一系列猛如虎的操作之后,大家该认清现实了。


今年以来,高层频繁强调加强金融监管、防范金融风险,并不只是说说而已。一旦市场乱象频出,高悬在头上的“达摩克利斯之剑”就随时会落下。


PART 2


那么,房企融资渠道为何会突然收缩?


在不少业内人士看来,土地市场的“高烧”是不容忽视的导火索。


同策集团首席分析师张宏伟认为,融资收紧的源头,来自于近期房企和土地市场的“反常”,“3、4月份土地市场太火了,如果没有监管,市场会存在风险。”


一位TOP20房企高管也表示,目前融资渠道收紧,和前一阶段土地市场过热有关。


开年以来,由于融资窗口渐开,房企的融资氛围和融资成本比之前低,既然钱便宜了,拿地也就比较生猛。


根据中国指数研究院《2019年1-5月全国房地产企业拿地金额TOP100》显示,今年前5个月拿地金额最高的房企为碧桂园、融创和新城,拿地金额分别为658亿、653亿、461亿。


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2019年1-5月全国房地产企业拿地金额TOP10


此外,有数据统计前10大地产开发商(按2019年1-5月已支付土地款)用于支付土地收购的金额平均占到了其合约销售额的50%以上。


房企拍地胆子大了,最直观的反应是地价涨了。


根据数据显示,2019年土地溢价率开始逐步上行,3-5月份溢价率持续处于20%以上的区间,高于2018年全年的平均水平;从成交楼面价来看,2019年以来一二三线城市成交楼面价小幅上行,同比提升13%。


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更为关键的是,地价上涨的背后,全国开启了“地王轰炸”模式——


苏州,4月份一周两场土拍,诞生三个地王,四宗地块溢价率均超过30%。其中,工业园区地块楼面价30287元/㎡,直接打破园区保持十年的记录,成为单价地王;


常州,一个月内诞生3地王,最高地价15665元/㎡,直追新房均价;


南京,4月份迎来史诗级土拍,三个新地王诞生,6幅宅地触顶最高限价,最高折合楼面价43599元/㎡;


杭州,4月18日土拍服务器被“抢爆”,楼面地价封顶;4月16日一宗地块最终实际楼面价58110元/㎡;


无锡,4月土拍,3小时炸出2个地王;


重庆,3月土拍,120轮,地价破万,新地王诞生;


广州,2月底8.3万/㎡地王诞生;


......


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图片来源丁祖昱评楼市


不仅如此,土地市场势头凶猛,楼市也随之一路高歌猛进——


今年以来,全国各地疯狂抢房、开盘日光等场面层出不穷,市场恐慌情绪不断蔓延,这显然与今年平稳发展的的楼市政策导向相违背。


既然如此,为了让楼市重返正轨,那就从源头上进行控制,拧紧资金的“水龙头”,让房企没钱消停下来。


因此,也就不难理解,为何监管部门会对那些房企出手。


PART 3


再将目光聚焦到厦门楼市,今年以来,整个土地市场表现也十分亮眼。


4场土拍,8幅地块,最低楼面价24200元/㎡,平均楼面价26748.85元/㎡,平均溢价率35.9%。


其中,4月19日,集美新城核心区地块出让,岛外楼面价时隔19个月后再次破3,引燃土拍高潮。


6月1号翔安南部新城土拍,虽然没楼面价没有再次突破3万大关,但却创下今年以来土拍的最高溢价率——50.37%。


这些数据创下的背后都在说明:厦门土地市场正以肉眼可见的速度持续回暖。


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2019年厦门已出让地块具体信息


更为重要的是,在土拍带动之下,厦门新房市场也强势升温——开盘潮汹涌澎湃,买房人集体出动,供应持续增加,成交持续上涨。


如果不出任何意外,厦门新房市场大概率将持续回暖。


但随着新一轮房企资金监管启动,房企被扼住“命运的咽喉”,后续剧情走势就存在着变动可能。


在一些业内人士看来,厦门土拍历来对房企资金实力要求高,一旦融资环境受到影响,房企缺钱,底气就会相对不足,拿地也就会变得克制谨慎。


参考2018年,整个厦门土地市场由于房企资金短缺,当时一度仅剩个把房企参与竞拍,现场人数寥寥,楼面价也跟坐上滑滑梯一样,层层跌落。


市场遵循着“一荣俱荣、一损俱损“的逻辑,当时的土拍低迷,楼市也是寒风凌冽。


如果今年土地市场再度发生这样的剧情,先前因为土拍回暖,迅速复苏的楼市也或将受到影响。


当然,许多人更为关注,这轮资金监管将会持续到何时?毕竟短期和长期之分,所造成的影响截然不同。


在58安居客房产研究院首席分析师张波看来,“这次针对房企融资的政策,也是释放出‘稳定’的房地产市场基调——控制房价、土地价格的决心不会变。


所以企业更宜保持平稳的心态入市,当土地市场和房价平稳了,融资环境才可能持续轻松。”


不管怎么样,今年楼市依旧只能稳,如果有出现任何偏差,就会有相应的政策紧跟其后。


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