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跑量时间到! 预售证井喷,厦门推盘再迎高峰,3大信号已出现……

2018-10-02 10:25:39   九房网(999house.com)  

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PART 1


又一波供应潮来袭!


“金九”时期,厦门已有11个项目领出预售证,从预售起价1.5万/㎡的山语汀溪,到预售最高价6.9万/㎡的保利·叁仟栋|壹海里,共计超2000套房源获批入市。


可以肯定的是,9月是今年目前为止,入市房源最多的一个月。


而且,和此前单盘一次几十套“挤牙膏”推盘不同,9月楼盘的入市动作,声势显然要更大一些。


4盘推盘量在200套以上,最多的是翔安金茂悦,735套房源。


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数据显示,获批的11个项目当中,中秋小长假期间已有5个项目开盘,近400套房源入市。


以这样的推盘速度,在当下楼市低迷期是不多见的。


只能说形势比人强。跟不少一线操盘手聊过,大家思路出奇地一致,都是快速取证跑量,没有人想等。


原因也很简单:


1、最近一年多来,受限价政策影响,新房价格限制在红线之下,现在房子要卖什么价,开发商说了不算,市场说了不算,“调控”说了算。跟政府讨价还价,那是想都不敢想。


2、长期的楼市调控,无疑让部分房企“等不起”,毕竟等待也是需要“成本”的。现金流紧张,为了快速回笼资金,越来越多的房企不得不加入到快速出货的行列当中来。


3、每年9月底10月初是政策高发期,新的政策是否会对房企造成新一轮打击,谁也预料不到。


对于房企而言,期待接下来因市场交易冷淡,楼市库存升高而致限价政策松动,完全不切实际。


目前调控严厉,只有把价格控到位,该忍痛“割肉”就忍痛“割肉”,该“出货”就“出货”,如果继续“等待”,很可能“竹篮打水一场空”。


PART 2


各方因素集结,酝酿成一场抢跑。


据统计,从7月份到9月下旬,已有共计20个住宅项目取得预售,近3600套房源在3个月时间内集中入市。


接下来,还将有17个项目准备入市。


厦门地产情报站整理了已定案名,但尚未开盘的项目明细。大家可以感受下扑面而来的巨量供应,抢客大战已经不可避免。


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而且值得注意的是,曾经“本次开盘没有优惠”,是开发商对限价最大的抵抗,如今,这“最后的倔强”也已开始动摇。


开发商频频让利,各种打折促销已经成为“金九”楼市常态。


举几个例子,让大家感受一下↓↓↓


特房银溪墅府,9月22日开盘当天折后均价2.6万/起。相比之前约3万的均价低了4000元/㎡。


融创大同府认筹即享总价88折的优惠,9月22日开盘当天折后价2.5万/㎡起。


泰禾世茂汀溪院子9月22日开盘当天客户享受存一万抵三万,按揭2%,全款9%的优惠,房源折后单价2.6万/㎡。


首开万科·白鹭郡89-110平米的联排别墅(有天有地有花园),中间套一口价278万,边户一口价298万,首付81万起。


……


可以说,就像是“开了闸的堤坝”一样,憋不住。眼下买房优惠是标配,相信接下来也会有更多的楼盘甩出优惠大礼包。


PART 3


然而推盘潮、优惠让利汹涌澎湃,但不少项目的去化并不理想。


厦门地产情报站做过统计,受市场预期低迷影响,除极个别楼盘去化不错以外,大多数楼盘的去化维持在2-3成左右。


CRIC发布的数据更是做了进一步的证实。


2018年7-9月,26个典型城市平均去化率统计,厦门第三季度新开/加推项目共1227套,去化套数为354套,去化率29%,排名全国倒数第一位。


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营销总们,再也说不出厦门房子就是好卖的豪言壮语。相反,如山一般的业绩压力,压得他们都快喘不过气了。


而新房市场去化惨淡,“后遗症”很快就凸显出来了——许多加推房源“沦为”库存,加剧了厦门楼市去化周期的延长。


根据厦门网上房地产统计的最新数据,截止9月30日,厦门可售一手住宅存量有15818套,按照近期月均约419套的去化速度,这些住宅存量的去化周期长达37.75个月左右,超过3年。


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体现在板块方面的库存压力,同安以223.1万的总存量位居六区榜首,翔安紧随其后,集美刚好是同安的一半。


这和近两年,厦门各区土地出让的频率高低有很大的关系。


市场疯狂时,同安翔安一度是“地王收割机”,市场冷却时,却成了眼下的库存“重灾区”。


不同身份的切换,往往就是这么快。


PART 4


从数据上来看,今年的“金九”比去年冷了几个指数。


要知道,去年同期两个月,厦门一手住宅成交了1597套。虽说是2013年以来的历史新低,但平均一下每月好歹还有近800套的成交量。


相比之下,今年的“金九”就明显不行了。根据国土局统计数据显示,9月一手住宅成交了283套,和去年同期相比足足少了517套。


成交压力趋大,今年「金九银十」如果还有点念想,可能要寄希望于“银十”,每家多贡献一点,总量可以期待一下。


同时,政府刚刚放宽了落户政策,可能会带来一波小回暖。


不过,在不少业内人士看来,放宽落户虽对楼市有提振作用,但力度可能会有限。


换言之,对于各家房企来说,如果没有绝对实力,最好不要太自信。第四季度近在眼前,该跑量还是要跑量,该给优惠还是要给优惠。


而对于购房者来说,现阶段是好事,之前被开发商割“韭菜”,现在轮到购房者割开发商韭菜了。


买房人重回“上帝”模式,有得挑,不着急,一大波的上车机会。


如果你有买房疑问,欢迎加我微信。


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