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高地价等于高房价?厦门楼市真相告诉你:这是一个伪命题!

2018-10-06 10:07:20   九房网(999house.com)  

三十年河东,三十年河西,用来形容如今的厦门土地市场再适合不过。


市场疯狂时,地王井喷,地价分分钟被刷新,无数人被裹挟到狂热语境中,无法自拔;


市场下行时,地价就像花园水景,层层跌落,房企拿地不再热情高涨,热度急遽下滑。


眼下的厦门土地市场,正经历着如此过山车般的变化,并感受到了前所未有的严寒。


“1”字头地价开始冒头


厦门土地市场的大起大落


相信经历过2016-2017年楼市的“老司机”都知道,那时候的厦门土拍有多疯狂——


那两年,简直上演了一部《高价地诞生录》,逢拍地必上3万,几乎是每场土拍的标配,厦门地价体系被重塑,区域内的地王宝座不断出现“新面孔”。


高地价等于高房价?厦门楼市真相告诉你:这是一个伪命题!——九房网

2016-2018年厦门3万+地块


本来是很牛气冲天的,谁知道厦门土地市场“变脸”的速度,比想象中还要迅猛。


受楼市内外交困影响,从2017年9月开始,土地市场的行情一路走低。除非是特别优质地块楼面价能破3万,其余基本以2万+收局。


这样的结果,让当初以高地价杀入的房企,只能站在高岗上一脸蒙圈。


然而,这还不是最差的。


进入2018年,众多房企举牌的次数开始减少,底价成交,一轮结束、地价2万+成为今年土地市场的主旋律。


更让人震惊的是,“1”字头地价开始冒头。


高地价等于高房价?厦门楼市真相告诉你:这是一个伪命题!——九房网


2016-2018年厦门3万以下地块


此外,区域分化也极其明显,有区域地价差万元/㎡,没有对比就没有伤害——


翔安的最高地价为38345元/㎡,与最低价价差25577元/㎡,等价转换为集美优质地;


海沧的最高地价为38505元/㎡,价差13419元/㎡;


同安的价差16758元/㎡......


高地价代表着高房价?


市场下行期就是个伪命题


市场烈火烹油时,在不少人看来,高地价必然等于高房价。


但高地价真的等同于高房价吗? 


事实上,想要这个公式城里,需要一个大前提——市场行情火热,购房者愿意买单。


显而易见,眼下市场并不足以让等式成立。


这并不是随意下结论的,而是有据可考证。


在厦门,已经出现高价地亏本销售的案例——


2012年集美某盘,地价12067元/㎡(2007年集美地王),最低价15000元/㎡,售价贴着成本地价;


2016年翔安某盘,地价37512元/㎡,高层整体预售均价37397元/㎡,开盘当天折后均价36300元/㎡,必亏无疑;


2016年同安某盘,地价30097元/㎡,近期开盘起价22000元/㎡,均价26000元/㎡,与地价相差4097元/㎡,这还不包含当天开盘的一些优惠;


2018年不少高价地项目,目前房价贴着地价卖,甚至有的还比地价便宜。


......


这些“血淋淋”的案例无不在说明一件事:高价地≠高房价。


高地价等于高房价?厦门楼市真相告诉你:这是一个伪命题!——九房网


图片来源网络


之所以出现的变化,主要原因是因为市场的转变。


行情好时,“房价再贵都有人抢”成为房企疯狂拿地的动力。


可是,谁能想到行情下滑得如此迅速,买单的购房者骤减,曾经认为的宝藏成为“烫手山芋”。


再加上,随着债务到期,融资渠道收窄,销售额无法支撑高额的土地支出等等因素影响,当时拿地时有多开心,现在就有多难受。


活下来才是最重要的


“断臂求生”又算什么


有句老话说得好:不要与趋势为敌。


现在,已经有部分房企选择顺势而为,通过“割肉”来赢取市场。然而,这些项目仅仅只是那批高价地中的“冰山一角”。


据九房网不完全统计,在2016年-2017年出让的23宗地价3万+的住宅用地中,目前已开盘的仅6宗地,3个项目,剩余还有17宗宅地尚未开盘。


然而,拖的时间越久,处境越艰难,因为低价地将陆续入市,无疑将对房价产生一定冲击,并且还有政策调控和购房者预期这些不确定因素的存在,接下来的市场对高价盘“友好“的概率并不高。


那么,这些高价地该如何破局?


或许,可以参考以往高价盘的生存样本——


第一种、为了不辜负优质地块,不委屈高价地,部分房企会选择花大精力把产品做到尽可能好;


第二种、为了回笼资金,背负巨大业绩指标,某些房企可能会通过降低楼盘品质的方式,尽可能节省成本,抢速入市。


衷心的希望购房者不要遇到这些“高价地、低品质”楼盘。


第三种、既不辜负优质地,又不减配,但是又为了回笼资金,有些房企可能会选择亏本入市。


毕竟活下来才是最重要的,断臂求生又算什么。


事实上,还有第四种:接着采用“拖字诀”选择“装睡”,等待下一个“春天”的到来。


不过,现在厦门楼市秋意正浓,凛冬还未来,能否等到春天的到来,还是个未知数。


那么,以上四种,房企将如何抉择,入市还是等待?


接下来的市场,将告诉你答案。


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